Kupovina i prodaja stana ili kuće u BiH iz dijaspore: notar, porezi i uplata

Kako ide kupoprodaja

1. Provjerite vlasništvo: zemljišnoknjižni izvadak (gruntovnica) i posjedovni list u katastru. Upisano stanje mora odgovarati stvarnom, a na nekretnini ne smije biti hipoteka ni drugih tereta za koje ne znate.
2. Notar sastavlja ugovor i čita ga strankama. Bez notarski obrađenog ugovora promet nekretnine u BiH ne važi.
3. Notar dostavlja ugovor poreznoj upravi i zemljišnoj knjizi, gdje se kupac upisuje kao novi vlasnik.

Porez na promet nekretnina

• Kanton Sarajevo: 5% od tržišne vrijednosti, a plaća ga kupac. Ugovor o doživotnom izdržavanju oporezuje se s 10%. Prijava se podnosi u roku od 15 dana.
• Ostali kantoni FBiH: svaki kanton ima svoj zakon i svoju stopu – raspitajte se u kantonalnoj poreznoj upravi ili kod notara.
• Republika Srpska: nema poreza na promet nekretnina, ali vlasnik svake godine plaća porez na nepokretnosti (do 0,20% procijenjene vrijednosti).

Porez kod prodaje

U Republici Srpskoj porez na kapitalni dobitak iznosi 10%, ali se ne plaća ako ste nekretninu imali najmanje 7 godina, ako je naslijeđena ili ako je prodajete supružniku ili djetetu. U Federaciji BiH pravila su drugačija – prije prodaje pitajte poreznu upravu ili notara da li se u vašem slučaju plaća porez.

Pročitajte iVozačka dozvola BiH u Njemačkoj, Austriji, Švedskoj, Irskoj i SAD-u: važenje i zamjena

Kupovina i prodaja na daljinu

• Ako ne možete doći, ugovor potpisuje vaš punomoćnik sa specijalnom punomoći za tu nekretninu.
• Novac uplatite na račun prodavca ili, sigurnije, na notarski depozit, pa se isplaćuje tek nakon potpisa. Dokaz o uplati navodi se u ugovoru.
• Nikad ne plaćajte gotovinom bez potvrde.

Državljani i stranci

Državljani BiH, i oni s dvojnim državljanstvom, kupuju nekretnine bez ograničenja. Stranci mogu kupovati po principu reciprociteta, odnosno ako i njihova država dozvoljava državljanima BiH kupovinu.

Šta to znači za naše ljude

Prije kupovine iz dijaspore uvijek tražite svjež ZK izvadak i provjerite podudara li se s katastrom – najveći problemi nastaju kod kuća i placeva koji nisu uknjiženi. Za ozbiljnu kupovinu isplati se plaćeni pregled dokumenata kod advokata u BiH.

Propisi se mijenjaju i razlikuju se po entitetima i kantonima, a takse od jednog DKP-a do drugog. Prije važne odluke provjerite kod nadležne institucije. Tekst je ažuriran u novembru 2026.

Izvori: Zakon o porezu na promet nekretnina KS, Zakon o porezu na nepokretnosti RS, Paragraf – porez na nepokretnosti u RS, SPS BiH – vlasništvo stranaca nad nekretninama